越秀地产财报里，我发现了藏在地铁里的万亿生意

广州有座漂亮的建筑，国际金融大厦，作为从乡下渔村来的大橘，我对它只有一个感觉：老高老亮了。

他的包租公，就是广州本地上市国企：越秀地产。

就在昨天，越秀地产公布了他2020年的账本，貌似收成还不错，即使在房企艰难的2020年，越秀地产卖楼收租，也热火朝天的，不亦乐乎。

大橘翻开账本一看，发现2020年收入460多个亿，同比增长两成。

虽然毛利率确实下滑了接近10%，但也算是在正常水平内波动吧，毕竟包租公自己也承认了，往年30%的毛利是绝对的暴利。

为了以后能继续穿着睡衣拖鞋低调地去卖楼收租，包租公把自己的业务拓展到苏杭去了，所以，账上的毛利看起来低了一点。

财报很漂亮，没什么可挑剔的，还主动把毛利率下降的信息放在了业绩公告前面非常显眼的位置。

嗯，还是很有底气的。

但直觉告诉我，这事不简单。

事出蹊跷必有因。大橘啃了两天财报，终于发现了一个隐秘的财技。

说起来也简单，就是他们的拿地模式——TOD拿地模式。

科普时间：什么是TOD？

简单来说，就是在地铁、轻轨、公交等交通线路的重点地方，开发商业和住宅，让人们在附近工作和生活。

目的呢，是为了让城市中各个人口聚集的地方，通过交通线路连接起来，让整个城市趋于一体化。

那在越秀的大本营广州，最适合做TOD开发的自然就是广州地铁集团了——他们可以一边修地铁站，一边建商场、写字楼和小区。

不过建商业和住宅，恐怕不是广州地铁的强项。

没关系，广州地铁的自家兄弟越秀地产，熟悉这行当。

大家可以合作啊！

2016年，两家大型市属国企正式对上眼，互相许了个“全方位战略合作伙伴”的名分，共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目。

越秀地产董事长林昭远在2018年中期业绩发布会上，也已经明明白白地说过了：

这个模式最大的好处是，让越秀地产通过跟广州地铁联手，拿到便宜大碗的地。

怎么做到的呢？

以品秀星图项目为例，我们拆解一下拿地全流程：

1、广州地铁成立一个项目公司去拿地。

2、爸爸越秀集团51%控股这个项目公司。

3、等到项目公司把买来的土地开发到一定程度的时候，让越秀地产过来收购。

大家就要问了，为啥要绕这么大一个圈子呢？

因为，作为一家房企，要想买土地，是会被限制资金来源的，至少不能去银行贷款，得用自有资金购买。

而房企买项目公司，资金来源限制就没有那么严格了。

只要项目开发投资进度完成25%，就可以找银行借“并购贷”，拿去买买买了。

广州地铁拿地的钱从哪儿来呢？

根据此前的报道，模式大概是：

越秀集团和广州地铁共同成立广州轨道交通城市更新基金，围绕轨道交通场站开展一级土地储备。

这个基金的资金来源比例，大橘没能在公开途径查到，但根据当时中国房地产报的报道，是这么说的：

“市城市更新局支持越秀集团牵头设立城市更新基金，发挥国有资本杠杆效应，引入更多社会资本参与广州城市更新。”

这整个协议合并起来，不就是约等于大伙儿一起，先帮越秀地产买了个地，然后越秀地产从银行把钱借出来，再还给他们吗？

相比起其他必须从自己腰包里掏银子的房企，这个拿地模式，成本极低。

更重要的是，大橘还发现，广州地铁拍地的时候，是完全没人竞争的。

看看品秀星图TOD项目地块的竞拍信息：

因为没人去跟广州地铁抢，土地挂牌价，就是最后的成交价，老优惠了。

那么，为什么没有别人去参与土地竞拍呢？

看看挂牌出让公告就知道了。

拍地门槛设定得太高了，简直就是为广州地铁量身定做的有木有。

而别人家的呢？看看龙湖在番禺的TOD项目——

抢疯了，几方出了100多次价啊，最后龙湖终于花了58亿竞得了这块地，溢价45%不说，还得帮政府无偿建点东西。

成本蹭蹭就上去了。

这么一眼看下来，越秀地产的TOD拿地模式那是真正的便宜大碗，不但可以从银行借钱，还可以低价，无竞争地去拿地。

简直就是空手套白狼啊！

那么，这个模式到底多赚钱呢？

还是拿品秀星图来说吧，2019年2月，越秀地产用140个亿收购了这个项目。当时，对于在建或已建成的住宅，估值是44.75亿。

一买下这个项目，转手就可以套现，把“在建或者已建成的住宅”给卖掉，当年的合同销售额是32个亿，第二年又卖了26个亿。

不到两年时间，大概共卖出了58亿。如果粗暴一点来算，光毛利就有13亿。

真好，这不就是高周转高暴利吗？

尝到了甜头之后，这个模式，就开始大规模复制了。

除了品秀星图，越秀地产在2019年还入手了品秀星瀚、品秀星樾；2020年又入手了星樾山畔和星汇城。

光这5个TOD项目，在2020年一年，就为越秀地产带来了170亿元的合同销售收入。

嗯，占了去年越秀地产销售额的18%。

另外，据传，今年2月广州地铁在海珠区拍下的赤沙车辆段地块，也将与越秀地产合作。

这可是市中心妥妥的一大块肥肉，哪个开发商不眼红？

拿地一样零溢价。

话说，在2020年初，广州宣布的远景规划里可是有44条地铁线的，新建的地铁站呢，少说也有几百个吧。

这就算只有10%的地铁站上有TOD项目……都是藏在地铁里的万亿生意啊。

在全国各地大干快上建地铁的大趋势下，如果越秀地产把这种模式往全国推开，钱途肯定无可限量。

话说回来，在当下供地两集中的政策下，越秀地产的规模顶多算个中型房企，拿地其实是相对没有优势的。

毕竟还有碧恒万等地产大鳄在一旁流口水。

房企的三道红线也在一定程度上限制了越秀地产的举债空间，2020年越秀地产剔除预收账款后的资产负债率已经达到了69.2%，离踩线还有0.8%。

银行的两道红线，也让银行有一种“想放不敢放”的伤痛，越秀想多贷些钱大举买地，嗯，也就是想想。

还好，有这个稳固的TOD拿地模式，完美绕开了以上三个紧箍咒，让越秀地产源源不断地直取优质地块和项目。

而且这个模式，那些民企吧，还真学不来。

- END -

你可能还想看：